此一时，彼一时。

　　去年，当滨江集团以溢价69.86%竞得杭州奥体首宗宅地时，市场欢呼“全运村”价值跳涨。一年后，随着房地产市场环境的变化，土地市场的价值也得以重估。

　　10月9日上午，长沙奥体新城首宗市场化住宅地块，由长沙城发恒生置业有限公司以底价20554万元成交，折合楼面价约3000元/平方米。

　　相比2025年7月该片区内一安置限价地块成交楼面价1886元/平方米，此商住地块楼面价上调了约59%。

　　这既是自“8.28”新政后，长沙挂牌的首宗商住用地，也是长沙奥体新城挂牌的首宗市场化商住地块，标志着奥体新城从规划蓝图走向人居开发实操阶段。

　　在当地业内人士看来，首宗市场化宅地?以底价成交，说明市场对长沙奥体新城的定价持“理性试探”态度，预计未来该地块入市价格有望在每平方米近万元区间，仍低于长沙热门片区梅溪湖、洋湖等成熟板块。

　　首开地块

　　长沙奥体新城是长沙南部融城片区重点打造的新中心，位于天心区解放垸—大托一带，与湘江科学城隔江相望，片区开发面积约?24.5平方公里。

　　此宗编号为[2026]长沙市044号的商住地块，位于天心区奥体新城首开区，出让面积34254.58平方米，商住比5:95，容积率≤2.0。

　　值得注意的是，此地块亮点不少，不仅?紧邻地铁5号线南延线大托铺站，?一路之隔便是今年9月已开学的长郡中学奥体城校区。2029年，长沙市将在此承办第十六届全运会。

　　过去二三十年间，从广州珠江新城，到济南全运村，再到杭州奥体等，不少奥体板块实现了“大型赛事+集中配套+地铁兑现+名校落位=区域价值”的连续跳涨。

　　理性试探

　　没有出现争抢抬价，这意味着设定的3000元/平方米起始楼面价，基本符合当前市场预期，给该片区后续供地定了一个温和的起步基准。??

　　当地某房企营销负责人刘先生认为，3000元/平方米的楼面价，放在长沙主城仍属低位，说明有关方面有意控制起步价、降低流拍风险、稳定区域地价预期，底价成交也说明市场对长沙奥体新城的定价持“理性试探”态度。

　　一方面，?开发商观望情绪仍在?，底价成交说明房企对该片区成熟度仍有保留，不愿在首宗地块上激进加价，但也看好教育、交通等配套的长期价值，愿意“入场占位”。

　　另一方面，该?片区进入“市场定价”阶段，首宗市场化宅地底价成交，等于给奥体新城定了一个“价格锚点”，后续地块或将在此基础上浮动，不会出现大起大落。??

　　同时，这种“理性试探”也说明今时不同往日，“全运村”区域价值跳涨会否在长沙持续，仍有待观察。