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从贸易战到房地产税,再到楼市前景,大咖集结杭州都说了啥?

来源: 优采大数据2018-11-06 分享到:

[摘要]9月18日,"2018中国房地产企业品牌价值高峰论坛暨房企品牌价值测评成果发布会"在杭州举行。这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第八年开展此项活动。

  9月18日,2018中国房地产企业品牌价值测评成果正式发布。备受业内期待的《2018中国房地产企业品牌价值测评研究报告》、2018中国房地产开发企业品牌价值排行榜以及相关榜单一一揭晓。点击查看详情>>

  从本次发布的测评报告来看,品牌企业继续保持领先优势,品牌超额收益实现稳步增长,房地产企业品牌价值也实现稳步积累,房企的品牌意识普遍增强。
  同时,在本次的"中国房地产企业品牌价值高峰论坛"上,业内专家、学者,以及品牌房企高管相聚杭州,分别就未来的宏观经济形势、房地产政策走向,以及企业品牌建设等方面展开交流。以下为精彩观点呈现:

樊纲:不必过度夸大中美贸易战的影响,但也要做最坏打算

  中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲认为,中美贸易的冲突事实上是一件避免不了的事情。
  樊纲认为,从导致贸易战的基本问题看,中美贸易逆差是消失不了,中国是需要改进,但是只能缩小,只能相对的走向平衡,但是不会绝对的平衡的。
  再往下深一步看,这不仅仅是贸易的问题,而是所谓的大国崛起过程中遇到的困难。发展中国家要想崛起多么的困难?弱小企业要进入国际市场,市场早已瓜分完了,这是多么的困难?别国有知识积累创新那么多年,你要挤进去,多么的困难?历史上,在二战之前的500年有16次有新的大国崛起,12次爆发了战争。
  那么中美贸易战对我们有哪些影响呢?樊纲认为,最大的损害不是贸易上的加税和损害,而是大家对中国经济产生的一些疑问、恐惧的心态。所以,也造成这几个月投资增长速度特别的慢,拉得我们的经济低迷。
  但从贸易本身来说,这一次特朗普确实有它误判的地方,对中国的影响有多大,他们算得不对。虽然美国对中国出口的依赖程度比我们对美国的依赖程度要小得多得多,但是要遏制中国的发展太难了。而且他没有计算的是对其国内政治的影响。我们对美国的出口之占全国出口的20%,欧洲的市场不关闭的话,巨大的亚洲的市场,加上中东、中亚、拉美、非洲等等,那个80%还有很巨大的替代和迂回的空间。再一个,我们自己的市场潜力比较大,产业体系比较完全,我们有14亿人口,正在消费转型期,内需市场潜力正在发挥起来的过程中,我们有世界上最完全的工业的体系,我们可以自己在国内市场发展。所以只要我们自己不出乱子,把自己的事做好,继续改革开放,不出金融危机,美国就停不住我们的发展。所以在这个意义上,我们也不必过度夸大贸易战的负面的影响。
  中美贸易战的第二个不良的影响是对世界金融市场的影响。目前世界上的金融泡沫是很大的,2008年金融危机之后,本来金融市场萎缩了,但是现在由原来的200万亿金融资产变成了300万亿,美股不断的创新高,有了最长的牛市,但是心里就觉得不踏实了;如果这一次因为贸易战企业利润受到影响,PE值受到影响,拐点会不会出现,会不会捅破这么大的金融的泡沫?大家在谈论下一次金融危机什么时候,可能是这一次贸易战的负面的影响。贸易战继续打下去,打到都受影响了,企业的利润受到影响,它可能是一个因素,还有其他的因素。还会对汇率、资本流动产生影响,新兴市场国家的货币出事对我们来说也会有一些影响。
  中国可能采取的对策是什么?现在已经比较清楚了:第一轮是以牙还牙,第二轮我们就温和很多了,我们主动的理性的应对还是非常重要的。抛美债,打金融战;骚扰在华的美国的企业,打投资战,都是不可取的。
  根本的问题是要怎么样做好我们自己,在这个问题上大家都很悲观,有很多的政策趋势,长期、短期有很多纠结的地方。我个人觉得大的方向还是确定的,改革还是要继续深化的,有一些地方还会慢慢的调整。再一个是我们真正的对策是怎么样融入世界,怎么样进一步的开放,怎么样使我们在世界的体体系中跟大家更好的公平竞争。这方面我们也在做,不仅承诺,而且也在做,然后进一步推动多边体系的发展。
  我们过去40年走到今天,前面一段20年靠的是廉价劳动力,后面靠的是学习、模仿、引进外资。但是长期的模仿学习导致了我们创新机制不足,所以我们40年之后与美国贸易战,这是历史的偶然性也是必然性的过程,标志着中国经济进入到新的阶段,从学习模仿到自主创新的新阶段。这个自主创新不能光靠国家的投入,而是要靠产权的机制,把知识产权变成激励,变成产权、资本,把各种风投,发展直接融资,资本配置到创新的机制中来,然后到了消费升级的阶段。从这个意义上看,发展还是确定的,真正不确定的是在这个过程中有很多的曲折、波折,需要大家一起努力。

贾康:房地产税立法需要寻找最大公约数

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在谈到大家关注的房地产税问题时表示,如何加快房地产税立法一直是个难题,需要寻求最大公约数。
  贾康表示,十八大以后明确要求加快房地产税立法,并适时推进改革,但到现实中,从今年两会后上传出的两年内启动房地产税立法,到之后的本届人大五年内启动房地产税立法的消息,逐渐从短期变成了中长期的消息。
  但无论如何,正式启动一审才是最关键的时间点。假设启动一审,贾康强调一定要有非常认真、周到的准备好来举行听证会,搜集、梳理意见,再往后到二审、三审,直至讨论通过。
  贾康还指出,为什么房地产税受到高度重视,但起进展却总是不如意呢?因为,税收总是必然产生公众对它的厌恶。房产多的人,肯定不愿意缴纳房地产税;没有房子的人,除了部分会认为有房地产税会可能更容易以相对低的价格买到自己想买的产权房,大多数的社会成员反而容易跟着有房的人一起反对。包括那些拥有改善房的成功人士,按人之常情也是不想承担这个税负。而体制内的人,无论福利分房,还是参与所谓"集资建房",一般情况下也是抵制房地产税的推出的。只不过他们反对的时候,说话相对婉转,说是要强调审慎,防范风险。贾康表示,如果不同的定位的社会成员都不想推动这个税,那它的难度是非常大的,要加快非常不易。
  贾康因此认为,要全面的鼓励交流,鼓励大家以理性的方式来论证自己的主张和思路,澄清疑点,凝聚共识。他也强调,虽然其力主税是在势在必行的,但是不能照搬美国的最典型的普遍征收模式,在中国的国情下必须考虑处理非常棘手、复杂的免税的那一部分。贾康表示,能否走向寻求最大公约数,找到初始框架里面可接受的路径,处理好复杂的免征的部分,才能让房地产税立法走达成共识。

刘志峰:品牌房企应自觉践行高质量发展

  中国房地产业协会会长刘志峰表示,品牌企业是推进高质量发展的主要力量。从测评的总体成果看,包括500强房企在内的品牌房企,加快供给侧结构性改革,有效推进转型升级,大力开展技术创新,促进产品升级换代,注重发挥品牌价值和做强做优做精,体现了以下特点:
  一、品牌房企的引领作用进一步发挥;二、品牌房企的集中度进一步提高;三、品牌房企的区域辐射进一步增强;四、品牌房企的发展结构进一步优化;五、品牌房企的国际知名度进一步提高。
  刘志峰会长表示,房企的品牌意识有待增强,商标管理和知识产权保护措施有待完善,对品牌的研究投入有待增加,尤其是品牌房企必须站在高质量发展的前沿,对自己高标准、严要求,在以下三方面有所建树,即:品牌房企要带头向群众提供高质量产品;品牌房企要带头推动企业改革,提高效率效能;品牌房企要带头促进信用建设。
  刘志峰称房地产品牌测评将是未来房地产企业高质量发展的"体检",目的就是为了推动企业向更高层次、更高质量、更持续健康发展。行业共同努力,自觉践行有质量的增长,为营造美好居住生活做出新的更大的贡献!

周忻:中国房地产品牌的三大现象

中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻认为,今年中国的房地产品牌上有三大现象:一是改名,不再是一家纯房地产公司;二是聚焦美好生活;第三是公益与慈善。在其看来,企业做品牌价值和品牌力量的过程,也是中国地产行业走向成熟的一个重要标志。
  此外,周忻在演讲中举了一个例子,他说如果今晚恒大足球赢了上港,恒大品牌将上一个台阶。他进一步解释称,因为恒大的品牌价值中,足球占了非常重要的一部分。如果恒大赢,将登顶中超积分榜首位,有望第八次蝉联冠军,中国恒大的品牌必然会再一次被提升。
  周忻表示,品牌能够带给一个企业溢价的能力。什么提升品牌价值最快?老百姓能接受的泛娱乐或者说让人们开心的行业,再往大一点讲,就是美好生活。而今天要大家把品牌树立起来,不约而同都是向美好生活方向走的。

丁祖昱:行业发展空间很大,没有任何必要对未来丧失信心

  中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱对未来的政策有这样一个基本的判断,即:房地产政策不可能出现反转,调控还将长期化存在。丁祖昱认为,不可能用刺激性政策替代掉目前的调控政策。因为现在的政策已经基本定调。所以,无论是对于自住购房的支持,还是对于保障房发展的支持,这个没有任何异议了。特别是租赁市场,希望未来成为租购并举的制度。从当前的金融政策对房地产的抑制来看,整体的房地产调控主基调不会发生太大的变化。
  但丁祖昱对房地产行业的未来却充满信心,"从目前整个国民经济情况来看,还没有找到任何一个产业能够替代房地产。虽然当前市场形势压力比较大,但是没有任何必要对未来丧失信心,房地产业未来的发展空间还是巨大的。"丁祖昱如是表示。

齐大鹏:构建三大产业群,共创美好生活

  中海发展副总裁、华东区总经理齐大鹏介绍,目前中海地产已经构建了住宅开发、城市运营、创意设计与现代服务产业三大产业群。齐大鹏表示,中海地产一贯坚持有质量的发展,打造好产品,好服务,实现好的效应,坚持规模与利润的均衡增长,目前三大国际评级机构给予中海领先的信用评级,是国内唯一一家获得A级评级的房地产企业,未来中海将进一步夯实产业,与社会共建美好时代的社会生活。

欧阳捷:本轮调控后或有一批中小房企倒下

  新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为,市场预期已经出现非常多的改变,资本市场非的悲观,很多城市也出现了一些情况。究其原因,一是投资客退潮;二是改善客观了;三是首次购房者无力。限价让地价推动房价上涨的逻辑不再成立,不少房企拿地预期出现分化,20强房企拿地开始谨慎。
  在欧阳捷看来,一方面原因是20强房企的土地储备超过10亿平方米,去化周期需要六七年。未来三到五年哪怕不拿地,依然可以支撑下去。另一方面是因为地价很高了,所以大家谨慎拿地。但很多三四线本土的中小企业还没有醒悟过来,仍高溢价拿了87%以上的土地。而未来三四线城市有可能会重演当年一二线城市的地王命运。一旦这样,由于中小房企和大房企抗风险能力不对等,因此在这一轮调控之后,或许会有一批的中小房企倒下来。
  此外,欧阳捷建议,目前情况下房企的对策一是拿好地,二是拿对地,三是缓拿地。"一方面不能抢地王,另一方面房企还是要坚持高周转。只有保持现金流,未来才有希望。如果房地产市场预期发生了变化,房地产市场出现了一些下行的信号,这些信号会导致楼市真正进入到冬天。如果是这样,房企需要放弃幻想,回归理性,千万不要与政策趋势相对抗。"欧阳捷如是表示。

罗韶颖:如何实现商业价值和社会价值双赢

  迪马股份董事长、总裁;东原集团董事长罗韶颖表示,房地产是一个"网红行业",全国人民的关注度非常高。品质是一切的基础,体验好对研发的管理和要求很高,企业要兼顾社会价值和商业价值空间。
  在罗韶颖看来,商业价值往社会价值的增量并不是你在中间一定要做一个取舍,房企需要在既定的商业策略上做加法,社会价值自然就出来了。而原有既定的商业价值包括战略,符合你地产逻辑的战略方面可以做哪些事。

赵红卫:祥生地产的"三字经"

  祥生地产总裁赵红卫通过"对"、"深"、"好"三个字对祥生进行了总结。赵红卫表示,一家企业在宏观上应该看对周期,抓对节奏。同时,微观上还需要进对城市、选对地块、做对产品、用对人。
  在谈到"深"这个字时,赵红卫提到了祥生的根据地战略。他认为,企业在一个城市里面做过两个项目不是根据地,只有做透了才可能是根据地。
  同时,他还认为"好"既产品好,服务好,效益好。为了能够达到这样的效果,祥生公司提出以市场导向创新产品,用降维的打法把一二线好的产品快速复制到三四五线。

武磊:悲观看待现在 积极看待未来

  和昌集团董事长武磊表示,近期行业变化较大。过去更多感受到的是政策加压,市场端表现还是不错的,客户还有很强的购房欲望。但是最近两周,以周为单位观测市场,衡量一些数据,发现是客户的需求和购房支付的欲望发生了重大变化。武磊认为,不妨更悲观的一点看待现在,也需要更乐观、积极一点的看待未来。
  武磊表示,对整个中国的房地产行业未来依然充满了希望,依然在震荡地前行和发展,也会承担起中国经济未来非常重要的支柱性的作用,但是在局部的市场里面和短期内的时间里,需要更谨慎的判断我们的动作和投资的业务。
  金融方面来看,武磊提到今年上半年金融机构还是有一些机会能够进入到房地产,但出现了各种各样的障碍。而到七八月份,金融机构已经回避这种投资了,更多的是回避这个行业。这对于300亿规模左右的企业来说,资源上会遇到比较大的瓶颈。在这种情况下,武磊建议要严选投资项目,来判断项目的风险和未来市场的趋势。



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