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深圳出台新政打击囤地 但依然有地块闲置超过20年

来源: 新浪地产2018-11-06 分享到:

[摘要]前几日,深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》(以下简称“管理办法”),要求主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设,4年内竣工。

深圳正在大力打击开发商囤地行为。

  前几日,深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》(以下简称“管理办法”),要求主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设,4年内竣工。

  这一纸管理要求再次将深圳闲置土地、囤地行为及土地紧张问题推了出来。

  实际上,深圳闲置土地一直是难啃的“硬骨头”。早在2013年,深圳就登上了广东省闲置土地的榜首,数量达到152宗,占到了全省范围的45%。中国房地产报记者在深圳市规土委官方网站上查询到了2016年公布的一份《闲置土地信息公开表》,上边在列的闲置土地有71宗,最长的一宗用地闲置时间达到了230个月,中国石化(6.250, -0.21, -3.25%)、中国电信等央企赫然在列。

  另外,除了可查询的闲置土地信息,中国房地产报记者还走访了多块被围起来的地块,发现亦存在闲置情况,原因不等。

  这几年,深圳一直将盘活用地放在工作重心,也取得了一些成果,但仍有不足,还需要加大力度。

  出强规处理闲置土地

  多年来,深圳一直将处理闲置土地放在重要位置,推动土地入市。根据深圳市规土委披露的数据显示,2017年,深圳市盘活清理存量用地约28平方公里,多项任务超额完成,其中就包括闲置土地处置2.2平方公里。

  不过,近年来深圳建设用地按时开竣工比例普遍偏低,特别是产业用地不按照合同约定开发建设情形较为严重,合同履约及开发建设情况不理想。为规范建设用地开发建设管理、解决开竣工逾期违约成本低等问题,需从政策制度上进一步加以规范。

  新出台的管理办法主要针对的是开发商闲置数年且延迟开工的囤地情况以及捂盘惜售行为,尤其是加大了土地供应后期批后监管的力度。

  深圳市规土委相关负责人称:“批后监管是土地利用管理的重要环节,出台此新政的目的是为了加大土地供应后期批后监管力度,保障土地使用权出让合同的履行,预防土地闲置,提高土地节约集约利用水平。”

  深圳市规土委希望通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定,进一步规范开竣工延期管理工作。

  例如主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设,自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工建筑面积超10万平方米的非住房类建设,两年半内开工6年内竣工。

  此外,深圳市规土委也防止了开发商打擦边球的行为,对企业自身原因未按期开工的,为避免规避闲置土地处置,不再延长开工期限,开工期超期满一年后将按闲置土地相关规定进行处置。

  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进对此表示,从深圳此类政策可以看出,其对于土地闲置和怠慢式的开工进行了督查,本质上是供给端的一次重要改革,对于把控开发节奏和在预定时间内交付房屋等,都是有较好的管控效应的。

  一批无法认定的“闲置土地”

  实际上,据中国房地产报记者了解,深圳市官方通报的《闲置土地清单》并不完整,深圳还存在一批无法认定的“闲置土地”。

  如深圳市南山区西丽二中北部的T402-0014地块,占地面积1.05万平方米,1994年出让,至今在闹市区已经闲置超过20年。该地块也曾出现在2010年国土部核查通报的全国闲置土地黑名单中,却并未出现在此次清单中。

  中国房地产报记者在现场看到,此地块如今已经是郁郁葱葱的一片树林,周边已经是开发完毕的楼盘,新房均价在7万元/平方米。

  这块地一直未开发,主要是涉及法律纠纷。有关司法裁判文书显示,这一地块原系深圳市圳宝实业有限公司在上个世纪80年代被划拨的土地,用做企业发展。该公司曾尝试与中建公司合作开发,约定权益分成由圳宝公司占45%,中建公司占55%,但直到1997年合作告吹时都一直未曾动工。

  此后,圳宝公司又与深圳市雪纳房地产开发有限公司签订合作开发协议,但因圳宝公司卷入一宗合同纠纷案,作为第三人被诉讼法庭,被法院判决偿还185万多元款项。该公司无力承担,遭到法院强制执行。深圳市中级人民法院在1997年11月12日发出裁定书,拍卖圳宝公司持有的该地块,用于清偿债务。

  经过公开拍卖,深圳市锦银公司竞拍到了这一地块,后双方发生分歧,此地迟迟未有动工迹象。

  对此,深圳市规土委此前回应,“该地块无法顺利完善后续用地手续,主要是由于法律手续不完善,这宗地块一直处于查封状态。”

  与上述地块有相同命运的还有联泰地产。2004年,联泰地产拿下了红树湾纯别墅地块,这是公司早年建设滨海大道政府给的返还用地。项目占地99486.9平方米,容积率仅为0.62,是一块低密度住宅项目。彼时,联泰地产一直对外声称,以“城市巨作,细细研磨中”。不过直到今天,这块用地依然没有“研磨”出来。

  中国房地产报记者在现场看到,该地块被围了起来,里面杂草丛生,和不远处林立的高楼形成了强烈的对比。

  目前在联泰地产官网上,依然有提到“规划建设项目有深圳红树林9号地项目”。这家房企布局了深圳、汕头、南昌、武汉、广州、九江等城市,开发规模近2000多万平方米,现年开发能力在100万平方米以上,并拥有充足的土地储备。

  不过为何偏偏红树湾地块久久未动工?中国房地产报记者试图联系联泰地产未果。

  有接近联泰地产的人士对中国房地产报记者表示:“就得知的信息来看,确实是因为规划调整的问题一直无法动工。最早联泰地产是想要盖别墅,但是全国限墅令的出台使得别墅盖不成。曾经有传言是合作开发,还有说是转让给了中信,不过一直未有动工迹象。政府又调整深圳湾整体规划,要打造深圳湾超级总部基地,取消了所有的住宅用地,全部转向商务开发。这个是影响最大的问题。”

  早在2010年就有报道称,联泰地产相关负责人回应没有动工的原因“主要是因为片区不断升级,政府规划随之调整,项目参数难以确定”。深圳市规土委当时也认可了这一说法,确属规划调整因素。

  不过,这宗地块何时能开发,依然是谜。

  另外,还有地块是开发商拿地时间过长,却一直在缓慢开发中。如位于宝安中心区的泰华N7地块,属地铁上盖项目。泰华地产于2005年拿下这块地,直到2018年才刚刚开始动工。中国房地产报记者实地走访了工地,目前工地的围墙上标注着进度是“一期基坑支护、土石方工程项目部”。

  围墙上的工程概况牌显示,合同开工日期为今年1月1日,竣工日期为2020年6月30日。截至10月23日,工地内部左侧依然是杂草丛生,只有右侧有孤零零的一排基础建筑。

  中国房地产报记者询问了工人们进度,有工人表示:“这个并不清楚,不过进度比较慢”。随后中国房地产报记者试图联系泰华地产,不过官网上的电话处于无人接听状态。

  泰华地产官网上披露的项目显示,从1996年第一个泰华花园入市后,泰华地产一直保持着稳定的脚步,1-2年就会推出一个新项目,但是入市步伐在2008年却戛然而止,在推出了泰华阳光海后,直到2013年才推出了梧桐岛项目。在这之后,泰华地产继续沉寂至今。

 ?泰华N7项目在2007年11月拿到建设用地规划许可证;2008年,开盘消息曾经盛传,但无下文。直到2018年7月,深圳市规土委披露的宗地《建设用地规划许可证》变更的公示,才显示泰华地产因为《建设用地规划许可证》失效来申请按照原来指标执行。

  泰华是最早落户深圳宝安区的港资企业,上世纪90年代后期,在深圳发展势头很猛,宝安区几乎所有对外公开出让的土地,都让泰华拿下。据不完全统计,1998年到2001年,泰华六年间斥资7亿多元,竞得土地30多万平方米。

  有接近泰华地产的人士对中国房地产报记者表示:“N7地块动工慢,是宝安很多业内人士都知道的事情,他们公司的的确确在开发上压力较大,原因是领头人罗瑞希突然逝世,导致泰华地产一下子慌了;加上有欠债在身,已元气大伤。”

  土地闲置原因多样

  深圳于2001年建立了土地有形市场后,规定所有经营性土地无一例外进入市场交易。但是大量早期的、无法公开监测到的协议出让土地数据无从知晓,这其中,不少开发商、私人业主就钻了空子,收购了大量农村集体用地,等待土地升值。

  2006年起深圳开展了闲置土地专项清理处置工作,先后出台了闲置土地的工作方案和闲置费的征收管理办法。不过,深圳土地闲置的难题却一直存在,如位于盐田区某个港企打造的项目,总建筑面积只有15万平方米,却开发了超过20年之久。

  有业内人士对中国房地产报记者透露,“深圳早期有很多土地违法的行为,有些可能至今手续依然不合规,故意将完整的一块土地分割成若干小块分期开发;有的开发商为了规避被认定为是闲置,打根桩挖个地基就停工,但是对外宣称已经动工了;甚至有的还通过债权方提起诉讼,打官司冻结土地来拖延时间。”

  此外,早年深圳市规土委相关负责人曾接受媒体采访时直言,“我市土地闲置的原因较为复杂,其中因政府原因导致土地闲置的情况较为普遍。”

  中国房地产报记者也在2016年的《闲置土地信息公开表》上发现,已经披露的71宗土地中,由政府原因导致闲置的21宗,还有2宗是非单一闲置原因,相当于三成的闲置土地是和政府相关的。

  据悉,土地周边市政配套设施滞后、规划编制和规划调整、征转地补偿关系、大规模的地铁和市政道路建设等构成了深圳市土地闲置的四大主因。

  地少人多的深圳,土地资源一直是城市发展的瓶颈,深圳也试图改变这一局面,2018年,深圳市规土委的目标是通过修订土地整备利益统筹办法,着力解决土地历史遗留问题,力争全年盘活释放土地11平方公里。



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