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百城住宅库存报告:香河厦门高企 有3个城市存销比低于3个月

来源: 新浪地产2018-09-30 分享到:

[摘要]从8月份数据来看,全国百城库存水平继续下跌,这充分说明当前库存市场进入到"缺货"阶段。易居研究院分析认为,库存市场的基本面在发生根本性变化。尤其是全国100个城市中,有六成城市的存销比偏小,类似城市面临房源相对紧缺的问题。

中房网讯 上海易居(博客)房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示,根据8月份库存数据,当前百城住宅库存已经出现了连续37个月同比下跌的现象,其中有65个城市的库存规模低于去年同期水平。

  从数据来看,全国百城库存水平继续下跌,当前库存市场进入到"缺货"阶段。易居研究院分析认为,随着各地预售证发放政策有所放松,第四季度房源相对会比较充足,利好供求关系的改善,以及房价的稳定。

  百城库存跌回七年前水平

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  报告显示,截至2018年8月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米,环比减少0.3%,同比减少7.2%。观察历史数据,2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。

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  从城市结构方面来看,一线城市近三个月库存明显增加。截至8月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2288、21702和18269万平方米,环比增幅分别为1.3%、-0.1%和-0.7%,同比增幅分别为4.7%、-10.2%和-4.7%。从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月份首次出现同比正增长态势,7-8月份继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。同时,二线城市同比跌幅最大,这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

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  从城市排行来看,65个城市库存低于去年同期水平。8月份100个城市中,有35个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到104%、64%和55%。部分城市库存规模较高,或存在已成交但未网签的交易现象。同时,100个城市中,有65个城市的库存出现了同比下滑态势,其中大连、金华和深圳的同比跌幅较大,跌幅分别为55%、43%和42%。总体上说,库存同比下跌的城市数量更多,这也带动了百城库存规模出现下跌。

  推盘节奏在加快

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  从易居研究院监测的100个城市预售情况来看,预售面积同比明显上升。8月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4462万平方米,环比增长1.0%,同比增长32.7%。总体上看,8月份房企推盘节奏环比变动不大,但是同比增长明显。这也说明预售方面的管控力度或有所减少,这利好购房者可选房源的增加。

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  成交方面,市场略有一定降温迹象。8月份100个城市新建商品住宅成交量为4572万平方米,环比减少2.6%,同比增长17.8%。总体上看,受淡季因素的影响,市场交易出现下滑也是符合预期的。当然若是后续几个月交易行情不好,那么也会倒逼房企积极降价。

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  供求关系方面,目前已出现连续8个月的供小于求态势。8月份100个城市新建商品住宅供应量为4462万平方米,而成交量为4572万平方米。8月楼市呈现出供小于求的态势,目前已连续9个月出现了此类态势。应该说,限价环境下部分新推盘项目的价格相对低,此类项目的去化表现总体还是不错的。

  存销比位于历史底部

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  从这100个城市存销比情况来看,新房库存仅用9个月就可以消化完。报告显示,8月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.0个月,这意味市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比7月份9.6个月继续下跌。

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  从结构上来看,二线、三四线城市去库存周期最小。8月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、8.9和8.9个月。相比7月份13.6、9.5和9.4个月的数值,三类城市的存销比都有收窄态势。横向对比看,今年三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2009年以来的月度最低值,即最近10年中三四线城市的去化周期达到了最低值。

  观察历史数据,2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策,去库存周期指标反应迅速,从高位水平显著且持续下滑,即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断,易居研究院分析认为,三四线城市的存销比探底已完成,四季度将面临反弹的可能。

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  此外,从城市排行来看,有25个城市的存销比小于6个月。在经历了本轮去库存政策消化期,各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中,有15个城市的存销比大于16个月,此类城市去库存压力依然较大;有19个城市的存销比位于12-16个月之间,此类城市的去库存周期相对适中;另外有66个城市的存销比小于12个月,此类城市的去库存周期相对偏小。

  在此类城市中,有部分城市的存销比数据相对偏高,例如:香河和厦门等。值得注意地是厦门,其房地产市场交易表现一般,所以也在一定程度上使得其房价跌幅相对大,无论是从百城房价数据还是国家统计局70城房价数据上都可以得到印证。

  预计四季度住宅库存将增加

  从8月份数据来看,全国百城库存水平继续下跌,这充分说明当前库存市场进入到"缺货"阶段。易居研究院分析认为,库存市场的基本面在发生根本性变化。尤其是全国100个城市中,有六成城市的存销比偏小,类似城市面临房源相对紧缺的问题。

  目前全国房企的新开工节奏有所加快,利好形成更多可售房源。另外,各地预售证发放政策有所放松,这也可以刺激更多房源进入市场。从这个角度分析来看,报告认为第四季度房源相对会比较充足,利好供求关系的改善,以及房价的稳定。

  附:100个城市按一、二、三四线城市划分如下

  4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳

  32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐

  64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。

  说明:燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。

报告来源:上海易居房地产研究院  执笔人:严跃进



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