春节的烟火气逐渐散去，中国土地市场在2026年的初春迎来了新一轮的窗口期。
2月25日上午10点，广州天河区马场1期地块正式启动限时竞价。这块被誉为珠江新城“最后一块宝地”的稀缺宅地，起始价高达186.44亿元，吸引了华润、越秀、保利、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投8家头部房企参拍。
马场地块规划效果图
这场开年最重磅的土拍，也揭露了在市场整体冷静的底色之上，核心资产的争夺从未降温。
回顾刚走过的1月及2月开局，土地市场以一种理性、稳健的姿态展示了行业深度调整后的新生态。与此同时，以上海、北京、广州为首的核心城市，正悄然将“压箱底”的优质地块摆上货架，为即将到来的小阳春埋下了伏笔。
一、开年土拍：整体冷静与局部高热并存
广州马场的百轮鏖战并非孤立的狂欢。回顾刚走过的1月及2月开局，土地市场以一种理性、稳健的姿态展示了行业深度调整后的新生态——大部分城市平淡如水，但稀缺板块总能点燃热情。
作为市场风向标的北京和上海，率先完成了开年首拍。2月初，北京迎来2026年首场土拍，四宗地均以底价成交，合计揽金85.6亿元。其中，海淀区蓝景丽家商业用地被字节跳动以28亿元斩获，石景山、通州、顺义的地块则分别被首钢地产、北京建工联合体及中国铁工投资底价摘得。无独有偶，上海1月举行的两场土拍推出的5宗地块，同样均以底价成交。
然而，在整体平淡的盘面上，亮点总是出现在最稀缺的板块。1月30日，杭州一宗宅地吸引十余家房企争夺，经过30轮激烈竞价，最终被本土民企浙江博策以8.77亿元斩获，溢价率高达19.81%。紧随其后，2月10日，成都锦江区攀成钢板块一宗时隔近十年的稀缺宅地入市，同样以约23%的溢价率成交。
蓝景丽家项目效果图
这些案例传递出清晰信号：区域深耕型民企正在归来，头部国央企对核心资产的争夺更趋白热化。无论是杭州的浙江博策，还是出现在上海土拍中的紫竹半岛地产、长江精工，抑或激战广州马场的8家巨头，都显示出经历深度洗牌后，具备良好财务状况和深耕能力的企业，对核心市场的判断正在转向积极。
以成都攀成钢板块为例，长期断供使得板块内改善需求积压，周边成熟的高端项目奠定了纯粹的改善属性，让房企看到了确定性去化的希望。而广州马场地块承载着链接珠江新城与金融城、填补片区顶奢空白的使命，其稀缺性与战略价值，正是房企不惜重金争抢的根本原因。
二、供地新逻辑：核心区提质与城市更新赋能
各地陆续公布的2026年首批供地清单，揭示了全年市场的进攻方向，核心逻辑已从“大规模增量”转向“核心区提质”。
在北京，2026年第一轮拟供应的5宗商品住宅用地，释放了极强的信号。从东城区二环里的西革新里危改项目，到丰台区太平街道城中村改造项目，再到昌平区容积率仅1.01的超低密地块，无一不是配套成熟或具备豪宅基因的“压舱石”地块。北京市规划与自然资源委员会的数据显示，北京商品住宅用地供应量已连续四年缩减，且地块进一步向五环内核心区域集中。
在上海，徐汇、嘉定、青浦的3宗预告地块，既有中环内的成熟界面宅地，也有嘉定新城容积率仅1.7的低密改善用地。在广州，番禺、花都的挂牌地块则传递出“降成本、提品质”的信号。据克而瑞机构介绍，广州不仅适度调整了起始楼面价以降低房企拿地门槛，更明确将“好房子”建设标准纳入出让文件，低容积率、低密度将成为供应主流。
值得关注的是，2026年开年，自然资源部与住建部联合发布了《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，为土地市场注入了新的变量。新政在增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、鼓励资源资产组合供应等方面做出突破。
这意味着，未来核心城市的优质宅地供应将与城市更新深度绑定。正如北京近期挂牌的地块所示，东城、丰台的地块均来源于危改或城中村改造项目。通过城市更新释放核心区稀缺土地，既能满足房企对“确定性”地段的渴求，又能推动城市面貌的升级，形成双赢。
华西证券在研报中指出，2026年投资策略应聚焦“好房子、好土地”。在“7090政策”执行近二十年后，市场积压了大量的改善性需求。2025年地王的重现以及“第四代住宅”概念的兴起，标志着市场正从“增量时代”全面转向“提质时代”。只有最核心的土地，才能承载最高品质的产品，从而在分化市场中穿越周期。
三、后市展望：小阳春可期，分化持续深化
随着春节假期的结束，房企的投资部门已全面复工。业内普遍预计，从2月下旬至一季度末，土地市场将迎来一个活跃窗口期。一方面，上海、北京首批清单中的“王炸”地块将陆续进入交易环节，广州马场的高热行情也为市场注入了强心剂。特别是北京东城区的二环地块、昌平区的超低密地块，其成交热度将成为观测2026年房企信心的重要标尺。另一方面，房企的拿地策略将更加“精准狠”。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，在当前强调现金流安全和项目确定性的背景下，房企不再是“唯地段论”，而是转向“综合价值评估”。地块周边的城市界面、去化流速、产品可塑造空间，乃至商业自持的运营能力，都成为了拿地决策的核心要素。
2026年的土地市场，整体出让金规模或许仍面临压力，但核心城市、核心板块的地价天花板有望在“好房子”的建设浪潮中被理性重塑。二手房市场的老旧小区或许仍在去化周期中挣扎，但土地市场这一源头，已经开始奔涌着属于“改善时代”的暖流。毕竟，只有今天的“好土地”，才能成就明天的“好房子”。
