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摇号须向暗箱操作说“不”,乱象皆源房价长期刚性兑付

来源: CRIC研究中心2018-06-08 分享到:

[摘要]2017年5月南京首度发文要求客户累计大于可供房源的项目,须由公证机构主持摇号公开销售住房,随后上海、长沙、成都等市纷纷予以跟进。截止目前,包括南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安、天津在内的共计8个城市先后施行摇号选房。

  近日,西安“摇号门”事件持续发酵,西安市政府紧急开展商品房销售秩序专项检查,涉及未公正摇号等事项。而以上海为代表的热点城市现已局部叫停摇号,并建立合规程序标准,严堵摇号监管漏洞,防止此类猫腻事件重演。

  8城市相继施行摇号售房

  分为公证处、开发商主导两类

  摇号售房起步于南京,2017年5月南京首度发文要求客户累计大于可供房源的项目,须由公证机构主持摇号公开销售住房,随后上海、长沙、成都等市纷纷予以跟进。截止目前,包括南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安、天津在内的共计8个城市先后施行摇号选房。而在摇号执行层面还是存在较大差别,可以简单划分为两类:其一,公证处主导摇号,典型如南京、上海、长沙等市。公证摇号好处在于最大程度保障公开、公平、公正,确保购房者等概率选到心仪的住房;其二,开发商主导摇号,仅限于西安单个城市。由于买卖双方信息不对等,叠加开发商信息披露不透明,企业具备一定的自主决定权,这给实际操作层面进行暗箱操作埋下了隐患,西安“摇号门”事件正是因监管不到位导致的权力寻租行为。

  当然,各城市摇号适用条件迥异,上海、成都两城最为严苛,所有新推案项目必须摇号,成都施行分批次摇号,10%推售量用于棚改家庭优先摇号选房,剩余50%用于刚需家庭摇号,其余则用于普通购房家庭摇号;南京、长沙、杭州和西安等市相较宽松,摇号仅限于意向客户超过预证套数的项目,一旦蓄客量低于本批次推售量,则不必摇号,可以减少一定的工作量;武汉着力迎合刚需家庭优先选房,所有符合刚需定向房源释放条件的项目(意即毛坯单价在1.8万/平方米以下,面积在120平方米以下),均要求40%-60%推售量用于刚需家庭摇号定向选房,剩余推售量则不做此类要求,另毛坯单价在1.8万/平方米以上项目并不参与摇号;天津最为宽松,限价房强制性摇号,更多商品房项目采取自愿性摇号。

  摇号销售项目结果显著分化

  价差幅度决定能否“日光”

  不难发现现有摇号城市均是当下的热点城市,房地产市场长期处于供不应求的态势。在限价政策作用下,新房预售价明显低于市场预期,部分城市更是一二手房价格倒挂。摇号在确保公正的同时,也向市场释放了供不应求的信号,吸引大批购房者踊跃抢购,“买到即赚到”心理预期愈加强烈。部分购房者抱着试试看的心理参与摇号,导致摇号项目中签率一降再降,进一步加剧市场供不应求的现状。成都更是惊现1%超低中签率,调控升级后中签率有所回升,但依旧维持在较低水平。

  而从摇号项目销售情况来看,成都、西安等市市场持续火爆,多数摇号项目开盘即售罄,较大价差乃是项目热销的主因,价差幅度很大程度决定新推案项目能否实现“日光”。以成都为例,一二手房价格严重倒挂,新房市场已然陷入一房难求的窘境,摇号反而是助推购房者抢购热情。与此同时,上海房地产市场明显分化,一方面,高端市场持续向好。受限价政策影响,高端盘普遍存在较大价差,客户认购十分踊跃,豪宅客群购买力依旧强劲;另一方面,中低端市场降温明显。受制于调控政策持续高压,刚需客群观望情绪浓重,叠加央行信贷政策持续偏紧,多数远郊刚需盘去化率现已不足50%。

  综合而言,在房价长期只涨未跌的”刚性兑付”预期下,“买到就是赚到”的购房心理催生全民皆购房的楼市怪象,而摇号售房也只是意在供不应求的交易中,尽量做到公开、公平、公正,一旦出现暗箱操作,又把利益输送给关系户,明显有悖于摇号销售初衷。看似摇号售房属一时权宜之举,但各类暗箱操作不胜枚举,其根源都来自于长期以来房价只涨不跌,这种直观的刚性兑付比股市、理财等其他投资方式更简单,直接,只能进入一种循环怪圈,之后无论怎么扩大供应也都无济于事,唯有打破刚性兑付才能终结各种乱象。

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