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优采研究院全国工程市场月报(2018年5月)

来源: 优采2018-06-04 分享到:

[摘要]2018年5月份,土地市场成交规模回升,土地市场涨幅不大且成交均价反而下降,从本月土地市场表现来看,整体进入“量涨价跌”的运行状态。

1 土地市场

  2018年5月份,土地市场成交规模回升,土地市场涨幅不大且成交均价反而下降,从本月土地市场表现来看,整体进入“量涨价跌”的运行状态,一线、二线城市的土地成交大幅降低,基本上进入“无地可拍”的局面,且土地成交频繁遇冷,底价成交的地块激增,此外厦门、成都、天津均有地块由于无人报价而流拍。三四线城市的土地成交量持续走高,并带动地市整体的成交面积上行,但是三四线城市的大幅度占比也对土地价格产生较大影响,而且从重点监测的京津冀、长三角、珠三角三四线城市来看,本月这些高地价三四线城市的成交量仅占全部监测三四线城市的不足10%。

1.1  50城土地月度成交量

  5月优采大数据监测的城市拿地476幅,成交总建面积4552.03万㎡,环比89.38%,同比-20.45%。其中经营性(商、住、办、综合)用地325幅,面积3538.71万㎡,非经营性用地(工业、配套、其他)用地151幅,面积1013.32万㎡。土地成交楼板价2981.04元/㎡,环比-35.41%,同比5.79%。





1.2  房企拿地区域分布

  一线城市5月份成交建筑面积仅有68.65万平方米,同比环比均大跌,该成交面积也刷新一线城市两年来最低月度成交量;但成交金额19.73亿元,降幅甚至大于成交面积降幅,本月一线城市的平均楼板价再度环比大跌。

  二线城市成交较为活跃的城市郑州、重庆、天津、温州和青岛等,地价较高的苏州、成都、武汉等城市成交量都不足50万平方米。

  本月重点关注的三四线城市中,佛山成交量达到312.56万平方米,其次徐州本月的成交建筑面积也高达174.43万平方米,本月三四线城市中,成交量突出的城市相比上月有所增加,且成交量也有所增长。



  综合来看,住建部进一步重申“房住不炒”定位,坚持调控目标不动摇、力度不松劲。基于政策预期转变,企业明显加快推案节奏,以期缓解资金周转压力,更为冲刺半年度销售业绩。当下市场热度仍在延续,南京、郑州、徐州等热点城市表现独好,成交量持续高位运行,多数项目开盘即售罄,属于典型的卖方市场。展望未来,我们认为房价将是本轮调控的重要监测信号,一线以及强二线城市“限价”解决“预证堰塞湖”操作放松,企业多以政府定价出货,造成一、二手房价严重倒挂、市场一房难求的格局未变,市场热度仍将维持。多数三四线房价已然翻倍,且外来人口、资金增量有限,有支付能力的需求断层已是必然,下半年市场向下调整的时间点可能要快于预期。 

  对土地市场而言,二季度以来出现的土地成交总体面临溢价率高涨、单价不涨反跌的情况,主要是开发企业纷纷下沉到各城市的下属县或镇,距离城市中心较远,这些区域由于土地价值尚未被深挖,挂牌价较低且暂无最高限价的要求,导致最终以高溢价成交,这将有可能形成新一轮“库存”。




2  项目开工

  5月在建项目163个,总建面积:3646.31万㎡,环比增长27.58%。重庆、成都、东莞、佛山、武汉等二线城市依旧活跃。

2.1  本月热门区域项目开工量

  本月一线城市在建项目23个,总建面积:388.97万㎡,二线城市在建项目111个,总建面积:2719万㎡,三线城市在建项目29个,总建面积:538.33万㎡。



2.2  开工项目精装修占比

  精装修项目20个,总建面积426.19万㎡;毛坯143个,总建面积3220.12万㎡。一线城市精装修占比31.20%,二线城市仅11.21%,三线城市更是没有精装项目。二三线城市的精装占比远远没有达到国家政策要求,为响应国家进一步完善扶持政策,推广全装修住宅,逐步取消毛坯房的政策标准,未来房企一定会将重点放在精装修上,迎来精装修行业的春天。




3  热门招标

  2018年05月,发布热门招标599条,其中百强房企招标444条。涉及86个行业。以招标城市分布来看,百强房企的热点招标区域在华东、华南。

3.1  热门招标区域分布

  北京、上海、深圳一线城市依然是招标热点城市,但二线城市南京、郑州、成都、杭州、天津等地已经反超,成为百强房企的重点区域。



3.2  百强房企本月热门招标

  华夏幸福本月招标86条,集中在南京、郑州、廊坊等地,主要招标类型以土建为主。金地集团本月招标85条,集中在华东以及华南区域,主要招标类型有精装、景观、铝合金门窗等行业。



4  中标项目

  5月,平台发布中标公告924个,其中百强房企中标809条,项目集中区域:武汉、南京、青岛。共涉及80个行业,764家供方中标。


4.1 本月中标项目区域

  5月企业中标项目区域集中在一、二线城市,北上广深依旧平缓发展,武汉、南京、苏州、杭州、成都等成为热点城市。随着楼市热度稳步回升,热点城市供不应求的格局将会持续。


4.2 百强房企本月中标公告

  5月电梯中标大赢家:第一通正设施(北京)股份有限公司、日立电梯(中国)有限公司两家企业。第一通正作为当代置业的电梯战略合作单位,承包了当代置业所有的项目,有望打破电梯市场垄断竞争的基本格局。

  其中第一通正设施(北京)股份有限公司中标项目分别是当代置业佛山万国城、株洲上品湾、苏地2016-WG-2号、12号地块。

  日立电梯(中国)有限公司中标项目分别是金地集团青岛春阳路二期、绿城集团舟山长峙岛香芸园二期。




5  行业要闻

  1、【政策:全国】5月7日,中华人民共和国国家发展和改革委员会发布关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见。其中在严格节约集约用地任务中,要求合理确定高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序,坚决防控单纯房地产化倾向。

  点评:交给市场

  2、【政策:北京】5月7日,北京市住建委就《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见。规定:限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

  点评:问题多多

  3、【政策:全国】5月9日,住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调,要牢固树立“四个意识”,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚等10个城市政府负责同志。

  点评:重在落实

  4、【政策:全国】近日,住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。要提高住房用地比例,热点城市住房用地占建设用地比例建议不低于25%,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中比例达50%以上。

  点评:应有之意

  5、【政策:全国】近日,税务总局发布《继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

  点评:比较合理

  6、【市场:全国】5月10日,国家统计局发布数据,4月居民消费价格同比上涨1.8%。从环比看,房租上涨带动居住价格上涨0.1%,影响全国居民消费价格指数上涨约0.03个百分点;同比看,居住类价格上涨2.2%。1-4月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。

  点评:忽略不计

  7、【市场:全国】5月14日,中国社科院发布《房地产蓝皮书》,从住宅市场来看,一是住宅销售面积进一步减少。由于2018年全国棚户区改造比2017年完成量将减少,意味着棚改的安置对住房销售尤其是对三四线城市销售影响非常大。二是住房开发投资增速下降,考虑近两年新开工面积持续增加和地价较快上涨,预计全年开发投资的增速仍将维持在5%左右。预计2018年住宅市场也将呈现周期性下行调整的特征,住宅价格稳中有降的可能性较大。

  点评:压力山大

  8、【市场:全国】5月15日,国家统计局发布相关数据。前4月,全国房地产开发投资30592亿元,商品房销售面积42192万平方米,同比分别增长10.3%及1.3%。其中,住宅投资21331亿元,增长14.2%,增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。

  点评:投资不减

  9、【市场:全国】5月16日,国家统计局发布2018年4月70城商住宅销售价格变动情况。一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降0.1%。二线城市新房价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点,二手房价格持平。三线城市新房和二手房价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。

  点评:人为控制

  10、【市场:全国】5月21日,易居房地产研究院发布报告显示,1至4月,20城二手房成交累计同比下降28%,降幅较1至3月份收窄3.8个百分点。4月,易居研究院监测的四个一线城市二手房成交约4.2万套,环比减少4%,同比减少23%,年初累计同比减少28%,降幅较1至3月份扩大1.9个百分点。

  点评:不温不火

  11、【土地:全国】相关机构数据显示,截止5月21日,50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元,同比上涨49%,其中,46个城市土地出让金超过100亿元。前4个月,10强房企新增土地货值高达1.84万亿元,大型房企也在争相布局三、四线城市,进一步拓展市场份额。

  点评:供求“两旺”

  12、【土地:柳州】5月23日,柳州恒大金碧置业有限公司以17.02亿元摘得位于广西柳州鱼峰区的商住用地,地块面积共有8.62万平方米(合129.27亩),起拍价为9.17亿元。成交楼面价为8806元/平方米,溢价率约85.6%。

  点评:势在必得

  13、【土地:杭州】5月28日,杭州百井坊地块出让面积4.48万平方米,容积率4.33,地上建筑面积达19.41万平方米。宗地起拍价为49.11亿元,折合楼面起价2.53万元/平方米。吸引了恒隆、九龙仓、华润、新世界、新鸿基、阿里银泰等一众房企参拍。经过336轮竞价,由恒隆以107.3亿总价竞得,成交楼面价55285元/㎡,溢价118.5%。

  点评:只有更高

  14、【土地:上海】近日,上海新天地综合体地块正式在上海国土局挂牌出让,起拍价135.8亿,以30.27万平方米的计容商办面积计算,出让楼板价约44800元/平方米。包括规划超甲级写字楼19.7万平方米,与10.5万平方米的商业设施。瑞安房地产联合体及另一家香港开发商进入挂牌出让环节,地块将于7月5日正式出让。

  点评:地王再现

  15、【企业:碧桂园】深交所公告,自5月24日起为“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划”提供转让服务。“碧桂园租赁住房一号”产品规模100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级AAA。到期日为2036年4月27日,还本付息方式为定期付息、到期一次性还本。

  点评:金融创新

  16、【企业:优采】5月25日,“2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛”在深圳举行,这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第11年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

  点评:推动上市房企高质量发展

  17、【企业:融信】近日,融信在杭州举行2018融信中国城市论坛,融信第三事业部负责包括浙江、江西和湖南市场,共管理38个项目,其中,杭州市场有28个项目。目前杭州土储1500亿左右,在集团货值占比25%,2018年,第三事业部的销售目标是400亿,2020年应该会冲刺1000亿。

  点评:目标远大

  18、【企业:中骏】5月28日相关机构发表研报,目前中骏置业的股值在5.4倍18E PER,相当于每股净资产折让52.3%,将目标价定在6.19港元。预计,中骏置业2018至2020年收入分别达212亿、254亿及348亿,其收入年复合增长率为29.2%。

  点评:增长迅猛

  19、【企业:花样年】5月29日,花样年控股集团有限公司举行股东周年大会。主席潘军表示,2016、2017年土地储备完成较好,价格、收益率是有保障的,能满足公司未来三年351的目标(2018年300亿元、2019年500亿元、2020年1000亿元),近期的任务主要是去化库存。

  点评:增长迅猛

  20、【企业:俊发】5月30日,俊发集团发布消息称,俊发集团与云南省建设投资控股集团有限公司于29日签署战略合作协议。在城镇土地开发、房地产开发、物业服务、建筑工程施工等领域开展全方位战略合作。

  点评:强强联手

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