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中国房地产土地市场简报(2018年4月)

来源: CRIC研究中心2018-05-15 分享到:

[摘要]4月份土地市场周期性遇冷,成交规模大幅度回落。4月CRIC监测的300城成交建筑面积1.4亿平方米,环比下降28%,但平均楼板价环比上升22%。联系溢价率指标来看,4月份整体溢价率为22.3%,为近一年内的第二低点,仅高于受春节影响的2018年2月,重回低位运行状态。

本月视点:土地成交量跌价升,一二线城市供地计划增减不一

  在3月份迎来短期成交高点之后,受3月份两会影响,4月份进入成交期的地块数量有所下降,土地市场交易规模再度迎来了周期性回落。其中三四线城市成交量更是出现了大幅下降,溢价率指标也出现了大幅下滑。

  政策与计划方面,一二线城市开始陆续公布2018年土地供应计划,但供地规模“松紧”不一。4月上旬,国开行北京分行等4银行在北京试点集体土地租赁房贷款,为租赁住房项目开发的资金来源换提供了更多选择,并在还款方式上给予一定优惠。4月23日,海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》,不仅在商品房市场方面全面收紧调控,宣布全省域限购,在土地市场方面也宣布要执行最严格的节约用地制度。

  市场表现方面,4月份土地市场周期性遇冷,成交规模大幅度回落。4月CRIC监测的300城成交建筑面积1.4亿平方米,环比下降28%,但平均楼板价环比上升22%。联系溢价率指标来看,4月份整体溢价率为22.3%,为近一年内的第二低点,仅高于受春节影响的2018年2月,重回低位运行状态。其中三线城市降幅最大,4月平均溢价率为29.4%,较3月份下降了6.4个百分点。

  各线城市本月成交均处于低位,但整体成交规模的跌落主要是三四线城市的成交的大幅减少导致的,这也是平均楼板价重新回升的原因之一。一线城市长期受制于限购、限价等政策的影响,且供地转而以旧城改造、租赁地块等为主,成交规模持续低位;二线城市虽然整体成交环比上月微涨2%,但部分城市本月也显著遇冷:福州4月才迎来今年首批地块出让,但8宗地块中1宗流拍、2宗转挂牌,剩余5宗地均已底价或低溢价成交,市场热情尚未苏醒,厦门备受关注的集美新城地块也低溢价成交,并未实现各方关于“地王”的预测。三四线城市成交量环比下跌29%,市场热度有所下滑,仅南通、常州、佛山寥寥数市成交量超过50万平方米。

  对于接下来的土地市场走势,我们认为各城市能级内部的分化表现将进一步凸显,一二线城市方面,“有增有减”的供地计划定下了全年土地市场的基调,如南昌、重庆均在2018年减少了住宅用地的供应总量,以免造成市场库存积压,而广州、杭州则持续加强住宅用地供应力度,以此满足旺盛的购房需求,缓解房价上涨压力。三四线城市方面,大部分人口吸纳能力较弱、经济发展一般的城市市场热度将有所回落,但对于热点城市圈范围内的城市而言,土拍热度仍有望继续保持,诸如南通、马鞍山等均是如此,这一方面是基于核心城市开发投资和购房的溢出性需求,另一方面也是因为更多的热点三四线城市开始发展租赁住房市场,未来销售住宅的开发机会更加稀缺所致。

整体市场——成交总量再迎低温期,三四线地价稳定上升

  各能级市场——一二线维持低位运行,三四线量跌价涨

  重点地块——重点地块热度回温,榜单整体抬升

  土地政策——北京4银行试点集体土地租赁房贷款,海南省控建设用地总量

一、整体市场——成交总量再迎低温期,三四线地价稳定上升

1、供应:供应面积重新回落,供应幅数有所增加

  2018年4月份,土地市场在短暂上行后快速回落,全国330城市经营性土地供应再度回落,4月份供应建筑面积15641万平方米,回到年初1、2月份平均水平,环比下跌了18%,但对比去年同期来看仍有6%的涨幅,2017年土地市场也是第二季度末才显著回暖;虽然供应面积减少,但供应幅数反而持续上升至2603幅,环比上月增加了13%,同比几乎持平,以此来看本月推出地块的平均面积相对变小,供应幅数增多也能够对开发商的激烈竞争有一定程度的缓解。


 2、成交:短暂上扬后回落,三四线成交面积降幅显著

  3、结构:整体出让结构维持稳定,几乎无纯办公地块成交

  4、价格:整体量跌价涨,一线城市价格回升

  5、溢价率:溢价率重回低位,三四线降幅最大

  6、城市排行:慈溪本月成交发力,杭州摘得金额榜首

 二、各能级市场——一二线维持低位运行,三四线量跌价涨

 1、成交面积:二线城市环比持平,一、三四线降幅较大

  2018年4月份,刚刚有所回升的土地市场重新进入规模低谷,各能级的成交建筑面积均表现为持平或回落,其中市场主力三四线城市的成交建筑面积回落幅度较大,同时一线城市成交建面同、环比也均有所下跌,二线城市的环比表现基本持平,4月份总体表现为量跌价涨。


2、成交价格:整体均价环比回升,一线城市恢复平均水平

  3、成交占比:一二线占比回升,三四线成交金额占一半

三、重点地块——重点地块热度回温,榜单整体抬升

1、总价排行榜:广州增城大体量地块位居榜首,三线城市南通入榜

  4月份重点城市成交总价榜单停止下滑趋势,整体有所抬升,总价榜榜首为49.95亿元,环比下跌51%,虽然总价榜首环比下跌,但总价门槛地块达到31.23亿元,环比回升24%。广州增城区纯宅地摘得榜首,地块由保利以49.95亿元竞得,楼板价12489元/平方米,接近零溢价成交;门槛地块为南通崇川区R18010号地块,由远创地产以63%的高溢价竞得,楼板价13982元/平方米,南通地块的单价总价双双刷新。


2、单价排行榜:杭州江干区地块刷新纪录,上海年内首幅外环内地块成交

单价榜单方面,TOP10地块的榜首和门槛也都有所抬升,且榜单整体均表现为抬升。榜首地块成交楼板价为43929元/平方米,环比上升了17%,门槛地块价格为20750元/平方米,环比也抬升20%。


四、土地政策——北京4银行试点集体土地租赁房贷款,海南省控建设用地总量

2018年4月,在两会圆满闭幕之后,一二线城市开始陆续公布2018年土地供应计划,供地规模“松紧”不一,如南昌、重庆均在2018年减少了住宅用地的供应总量,以免造成市场库存积压,而广州、杭州则持续加强住宅用地供应力度,以此满足旺盛的购房需求,缓解房价上涨压力。4月上旬,国开行北京分行等4银行在北京试点集体土地租赁房贷款,为租赁住房项目开发的资金来源换提供了更多选择,并在还款方式上给予一定优惠。4月23日,海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》,不仅在商品房市场方面全面收紧调控,宣布全省域限购,在土地市场方面也宣布要执行最严格的节约用地制度。

1、供地计划:部分城市陆续发布供地计划,供地指标增减不一

2、北京:国开行等4银行试点集体土地租赁房贷款

3、海南省:实行最严格的节约用地制度

五、附件——土地数据表



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