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2021年全国重点70城工程市场年报

来源: 优采大数据2022-01-12 分享到:

[摘要]根据优采大数据云平台的监测数据,2021年全国重点70城新增土地建面125857.46万㎡,同比上升1.50%;项目开工建面30927.90万㎡,同比下降35.33%;开工拿地建面比为24.57%,同比减少13.99个百分点。

  2021年,房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变,全年规模仍保持较高水平。但基于市场需求透支、政策用力过猛和企业过度追求规模等内外因素叠加,城市市场成交和房企销售遇冷,部分企业债务违约频发,各项行业指标表现“前高后低”。9月底以来,中央及各部委连续释放维稳信号,信贷环境边际改善,房企融资环境逐步转好,但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程,按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。

  展望2022年,房地产业依旧是全社会支柱产业之一,保障其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善,但购买力透支效应短期难以改善。预期销售和投资将负增长,马太效应下城市中强一二线、房企央国企和优质民企将成为市场销售、投资主流。新开工难有改善、竣工高峰过后预期施工面积将进一步收缩;核心土地仍是房企竞争标的,土地购置面积预期降幅将收窄但仍维持负增长。未来,“房住不炒,稳字当头”的主基调仍将延续。

一、2021拿地开工情况

  根据优采大数据云平台的监测数据,2021年全国重点70城新增土地建面125857.46万㎡,同比上升1.50%;项目开工建面30927.90万㎡,同比下降35.33%;开工拿地建面比为24.57%,同比减少13.99个百分点。说明房企拿地增速有所放缓,开工动力相应减弱。

1.重点70城分布

  在全国重点70城房企新增土地建面方面,2021年新增土地建面TOP10城市合计拿地41370.36万㎡,同比下降4.34%;其中TOP10城市全部都是一二线城市,排在前三位的城市分别是重庆6690.89万㎡、5369.41万㎡和4454.82万㎡。说明房企争夺土地资源的主战场是经济发展基础好、人口需求充足的一二线线重点城市。

  在全国重点70城房企项目开工建面方面,2021年项目开工建面TOP10城市合计开工14135.75万㎡,同比减少68.53%;其中TOP10城市9个是二线城市,排在前三位的城市分别是重庆2134.77万㎡、广州1825.74万㎡和长春1726.57万㎡。说明房企开工动力较强的区域也是经济发展基础好、人口需求充足的二线重点城市。

  从全国重点70城拿地开工建面城市分布来看,一线城市拿地开工建面分别为9989.75万㎡、3253.6万㎡,对应占比为7.99%、10.55%;二线城市拿地开工建面分别为84261.27万㎡、22888.37万㎡,对应占比为67.39%、74.19%;三四线城市拿地开工建面分别为30785.36万㎡、4708.44万㎡,对应占比为24.62%、15.26%。这意味着,二线城市拿地开工建面占总建面均超六成,说明房企聚焦拿地的二线重点城市相应也是开工动力较强的区域。

2.百强房企集中度

  在重点70城百强房企新增土地建面方面,2021年新增土地建面前10房企合计9101.05万㎡,同比下降55.80%;其中前10房企有7家是TOP1-10梯队房企,排在前三位的房企分别是保利发展1428.2万㎡、万科地产1246.57万㎡和碧桂园1017.44万㎡。说明土地资源在头部房企的集中度不断提升。

  在重点70城百强房企项目开工建面方面,2021年项目开工建面前10房企合计开工7241.97万㎡,同比减少30.92%;其中前10房企有6家是TOP1-10梯队房企,排在前三位的房企分别是万科地产1842.95万㎡、碧桂园971.53万㎡和保利发展965.55万㎡。说明资金流充裕的头部房企开工动力较强。

  从重点70城百强房企拿地开工建面集中度来看,TOP1-10梯队房企拿地开工建面分别为7611.88万㎡、6797.91万㎡,对应占比为39.46%、40.56%;TOP11-30梯队房企拿地开工建面分别为4702.75万㎡、4931.13万㎡,对应占比为24.38%、29.43%;TOP31-100房企拿地开工建面分别为6974.24万㎡、5029.21万㎡,对应占比为36.16%、30.01%。这意味着,TOP1-30梯队房企拿地开工建面占总建面均超六成,说明土地资源正逐步向头部房企倾斜,且开工动力较强。

二、2021招中标情况

  根据优采云平台监测的开发商招中标数据,2021年重点70城房企发布招标总计11879条,相较2020年减少737条;均涉及10个行业。中标总计24800条,相较2020年增加3971条;涉及中标供应商企业有1704家。其中,百强房企发布招标有764条,在招标总量占比6.43%,集中度略有提升。

1.招中标涉及行业

  2021年重点70城房企发布的11879条招标中,主要涵盖了土建类、精装修类、建筑部品类、咨询服务类、市政园林类、机电类、设计类、勘察监测类、游乐设施、招商运营共10个大类。其中,招标数量排在前三位的分别是土建类4700条、精装修类1660条和建筑部品类1276条。土建类招标主要以总承包工程、桩基工程及消防工程为主;精装修类的招标集中在装修总包、活动家具、厨房电器等;建筑部品类有PC砖、玻璃、单元门、防火窗、防水涂料、管件管材等行业。

  2021年重点70城房企发布的24800条中标中,主要涵盖了土建类、精装修、建筑部品、市政园林类、机电类、设计类、资讯服务类、勘察检测类、游乐设施共9个大类。其中,中标数量排在前三位的分别是土建类10185条、精装修4519条和建筑部品类3955条。土建类招标主要以总承包工程、桩基工程及消防工程为主;精装修类的招标集中在装修总包、活动家具、厨房电器等;建筑部品类有PC砖、玻璃、单元门、防火窗、防水涂料、管件管材等行业。

2.招中标城市分布

  在全国重点70城房企热门招标方面,2021年热门招标TOP10城市合计发布6628条,相较2020年增加112条,同比增加1.69%;其中TOP10城市有6席是二线城市,排在前三位的城市分别是北京1266条、深圳979条和广州867条。说明房企发布招标较多的区域是重点一、二线城市。

  在全国重点70城房企中标方面,2021年中标项目TOP10城市合计发布9115条,相较2020年增加115条,同比增加1.28%;其中TOP10城市有7席是二线城市,排在前三位的城市分别是成都1230个、杭州1052个和武汉944个。说明房企中标项目较多的区域也是重点一、二线城市。

  从全国重点70城招中标数量城市分布来看,一线城市招中标数量分别为3643条、6578条,对应占比为30.67%、22.84%;二线城市招中标数量分别为7368条、19656条,对应占比为62.03%、68.25%;三四线城市招中标数量分别为868条、2566条,对应占比为7.31%、8.91%。这意味着,二线城市招中标数量占总招中标数量均超六成,说明房企聚焦发布招标的一、二线重点城市相应也是中标项目较多的区域。

3.百强房企招中标

  在重点70城百强房企热门招标方面,2021年热门招标前10房企合计发布5552条,相较2021年增加1563条,同比增加39.18%;其中前10房企有8家是TOP1-30梯队房企,排在前三位的房企分别是华润置地1409条、招商蛇口1003条和金地集团671条。说明热门招标数量在头部房企的集中度不断提升。

  在重点70城百强房企中标项目方面,2021年中标前10房企合计发布19412条,相较2020年增加7331条,同比增加60.68%;其中前10房企有9家是TOP1-30梯队房企,排在前三位的房企分别是新城控股9335条、中南置地3756条和招商蛇口1802条。说明除头部房企之外,有更多梯队的房企在推进全装修项目建设。

  从重点70城百强房企招中标数量集中度来看,TOP1-10梯队房企招中标数量分别为1875、339,对应占比为22.66%、1.70%;TOP11-30梯队房企招中标数量分别为4224、17866,对应占比为51.06%、89.70%;TOP31-100房企招中标数量分别为2174、1713,对应占比为26.28%、8.60%。说明头部房企发布招标数量的集中度不断提升,同时有更多梯队的房企在推进全装修项目建设。

三、2021全装修市场


  根据优采大数据云平台的监测数据,2021年全国重点70城新开盘建筑面积156547.08万㎡,全装修建筑面积75893.7万㎡,同比增加113.79%;全装修建面比例为48.48%,同比增加14.60个百分点。全装修建筑面积和户数的规模增速相当可观。

1.重点70城分布

  2021年全国重点70城全装修项目规划建面为75893.7万㎡,预证建面24320.6万㎡,占比32.05%;全装修规划户数为485.15万套,预证户数150.39万套,占比30.99%。其中,二线城市全装修预证建面为20550.75万㎡,占全装修预证总建面84.50%;全装修预证户数为939.22万套,占全装修预证总户数96.12%。说明超八成已拿证的全装修项目集中在重点二线城市。

  在全国重点70城全装修建面规模方面,2021年全装修建面TOP10城市合计为48529.17万㎡,同比增加127.79%;其中TOP10城市有9席是二线城市,排在前三位的城市分别是佛山6652.59万㎡、武汉5916.06万㎡和广州5896.08万㎡。

  对比全装修建面在各分级城市的分布来看,二线城市全装修建面为63320.85万㎡,以83.43%占比居首位;一线城市全装修建面为12154.97万㎡,占比为16.02%次之;三四线城市全装修建面417.89万㎡,占比仅为0.55%最少。说明全装修项目的市场份额目前高度集中在重点二线城市。

2.百强房企集中度

  2021年重点70城百强房企全装修项目规划建面为51441.35万㎡,预证建面14045.79万㎡,占比18.51%;全装修规划户数为325.1万套,预证户数274.74万套,占比56.63%。其中,TOP1-30梯队房企全装修预证建面为9264.9万㎡,占全装修预证总建面65.96%;全装修预证户数为232.26万套,占全装修预证总户数84.54%。说明超6成已拿证的全装修项目集中在百强头部房企。

  在重点70城百强房企全装修建面方面,2021年全装修建面前10房企合计为26552.4 万㎡,同比增加95.24%;其中前10房企有8家是TOP1-10梯队房企,排在前三位的房企分别是万科地产4957.46万㎡、碧桂园4265.16万㎡和融创中国3593.62万㎡。

  对比全装修建面百强房企集中度来看,TOP1-10梯队房企全装修建面为24926.74万㎡,占比48.46%;TOP11-30梯队房企全装修建面为12896.85万㎡,占比25.07%;TOP31-100房企全装修建面为13617.76万㎡,占比26.47%。这意味着,73.53%的全装修建面集中在TOP1-30梯队房企,说明推动全装修项目发展的主力军仍是头部房企。

  综上,2021年,在房企土地投资热度下降,强化现金流管理的影响下,工程市场表现出来的拿地开工放缓已是不争的事实,而全装修市场的发展给产业链上下游企业创造了新的机遇。预计2022年,在房地产市场逐步回归冷静的过程中,政策有望继续保持稳定。当外部因素干预趋于平稳,内在行业周期规律对工程市场的影响将更明显。

1.时间:2021年1月1日-2021年12月31日

2.项目:已有公开销售项目,其中全装修项目为已有公开销售项目中装修状态为全装修的项目

3.新增土地建面:仅含招拍挂方式

4.项目开工建面:包括普通住宅、公寓、别墅。其他业态未计入在内

5.百强房企:“2021年中国房地产开发企业500强”的TOP100

6.区域:全国重点70城

① 一线城市:北京、上海、广州、深圳(4个)

② 二线城市:重庆、郑州、徐州、昆明、武汉、南通、西安、成都、青岛、常州、天津、南昌、杭州、温州、宁波、佛山、济南、南宁、长沙、合肥、南京、长春、金华、无锡、苏州、大连、沈阳、珠海、中山、东莞、嘉兴、福州、厦门、海口、烟台(35个)

③ 三四线城市:肇庆、镇江、湖州、慈溪、芜湖、台州、太仓、常熟、常德、泰州、洛阳、蚌埠、包头、保定、沧州、桂林、呼和浩特、吉林、昆山、廊坊、连云港、阜阳、许昌、漳州、新乡、唐山、石家庄、株洲、扬州、上饶、赣州(31个)

文|优采大数据研究院

研究专员刘少虎、和梦玲



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