• 联系我们:400-618-8989
  • |
  • 掌上优采

TOP30房地产住宅样板间 发展趋势报告

来源: 优采研究院2021-03-30 分享到:

[摘要]住宅样板间关注度较高的功能区域包括卫浴系统和厨房系统,以恒大、万科、融创为例,不论是品质型项目样板间还是经济型项目样板间的卫浴配置产品,主要选用的是国内“箭牌卫浴”品牌,以及国外的一些卫浴品牌,以智能化、创新型、技术含量高的中高端产品为主,打造不同档次的卫浴系统。

综述:

1.住宅样板间发展趋势2个方向

1)从原来“找国外设计师设计洋风格”,到现在“找国际设计师设计中式风格”,国内住宅审美上偏向东方,住宅样板间风格呈现出文化自信和文化回归,设计中融入东方情怀和东方人文。

2)未来住宅更多考虑住宅空间的完善性,是一个系统工程,不止设计,不止建筑,而是承载用户生活的空间产品。强调发挥功能的好用性和耐用性,轻装修重装饰,用可生长的物理空间,来承载不同的生活方式、生活阅历和生活历程。

2.住宅样板间发展历程3个阶段

1)受国外影响——“看”。在十几年前,受改革开放影响,国人开始出国旅行,相继模仿学习欧美发饰、繁复奢华,极大影响了中国先富裕起来的一批人,二十年间欧式、美式的样板间大行其道,并没有切实感受到国外的实际生活。

2)受国外“酒店”影响。随着经济发展到一定阶段,旅行住郊区到住酒店,且持续至今住全世界好的酒店,全世界酒店对理想住宅的期待、喜好,使样板间转向“酒店风格”。后一个时期出现的轻奢风格、港式风格,都是“类酒店风格”,直至现在仍然受很深影响。

3)受酒店业变化影响。中国成为奢华酒店最多最好的国家,国内酒店水平赶超全世界,住宅品质不断提升,豪宅的舒适度超越酒店。从“给你一个五星级的家”,到现在“打造一个像家一样温馨的酒店”的观念转变,住宅样板间回归理性:酒店是一项轻居住产品,临时居住空间;住宅是重居住产品,承担一家人吃喝拉撒,学习生活社交。

样板间示例参考图


  样板间是开发商向购房者展示楼盘的户型结构、楼盘定位以及未来生活方式的规划工具。作为楼盘销售过程中的一个重要因素,样板间越来越受到购房客户的关注和房地产开发商的重视。

  如果给楼盘的样板房简单分类,按位置,可以分成“设置在可售房源内”的实景样板房,以及“异地就近设置”的非实景样板房;按标准,可以分为交付标准的样板房,和只是用以展示效果的非交付标准样板房。

  全装修住宅项目交付标准样板房,开发商可以设置在可售房源内,也可以异地就近设置,不管样板房设在哪里,都应严格按照与各种套型的房源相对应的装修具体方案建造,并在预售前完成。

一、国内样板间发展历程

  样板间是根据人群、家庭结构等来规划居住空间,本质和生活需求密切相关,有竞争才开始注重品质。样板间发展过程中经历了三个维度的变化:从“虚”到“实”,从“毛坯”到“精装”,从注重“金融产品属性”到注重“住宅产品属性”。

  整体历程大致从追求漂亮奢华的初始阶段,到优化展示阶段——通过样板间设计,放大室内空间,存在于买毛坯房阶段,样板间纯粹作为销售道具来存在; 再到现阶段,应住宅产业化和国家要求,精装占比不断提高,样板间逐渐回归理性,越来越注重使用者的体验和感受。

  现阶段样板间更趋理性,样板间开始成为产品的一个环节,成为产品的一个过程——研发一个产品,样板间去设计、去验证和修改,最终做成带给客户体验和享受,满足客户使用功能,解决好用性和耐用性问题,最终呈现出一个可复制的、成熟的住宅产品。

二、全装修市场发展情况

  随着国家和各省市相继出台住宅“全装修”政策,以及购房者对建筑质量追求的不断提升,越来越多的房地产开发企业正加强全装修项目的建设。具体到城市方面,一线城市全装修比例远超全国平均水平,二线城市稳步上升,三四线城市增长较快。

  根据优采大数据云平台的监测数据,2020年全国重点70城新开盘建筑面积107061.76万㎡,全装修建筑面积34672.78万㎡,同比下降16.31%;全装修建筑户数230.19万套,同比下降16.29%;全装修建面比例为32.4%,同比减少3.5个百分点。全装修建筑面积和户数的规模相当可观。

1.百强房企集中度

2020年重点70城百强房企全装修项目建面为22712.19万㎡,占整体规模65.5%;全装修户数为145.62万套,占整体规模63.3%;全装修建面比例为42.7%,较整体水平高10.3个百分点。其中,TOP1-30梯队房企全装修建面为17030.52万㎡,占百强房企全装修建面75%;全装修户数为105万套,占百强房企全装修户数72%。这意味着,超7成的全装修规模集中在TOP1-30梯队房企,说明推动全装修项目发展的主力军仍是百强头部房企。

2.重点70城分布

  从全装修建面在各分级城市的分布来看,二线城市全装修建面为26842.08万㎡,以77.4%占比居首位;一线城市全装修建面为7316.91 万㎡,占比为21.1%次之;三线城市全装修建面513.79 万㎡,占比仅为1.5%最少。说明全装修项目的市场份额目前高度集中在重点二线城市。


三、TOP30房企样板间概况

  根据刚需和改善产品的不同定位,从面积大小、价格承载能力、家庭结构和风格认知等方面,普通住宅样板间的风格设计和户型选择会有明显差异;而作为比较特殊的住宅产品,公寓和别墅项目又具有不同的特点。

1.样板间风格设计

1)普通住宅项目

  刚需群体,面积需求偏小,价格承载能力有限,追求“性价比”,满足基本的生活需求;改善群体,面积需求较大,追求升级功能,需要有一定的仪式感。

2)公寓项目 

  公寓是一个复杂的业态,兼具“写字楼属性”和“住宅样子”。酒店式公寓介于住宅和酒店之间,公寓属轻居住产品,兼具居住属性和酒店配套属性,拥有餐厅、大堂、卫生间、餐厅、健身房、洗衣房等。公寓无层高限制,可做4米多层高,住宅有层高限制;住宅做小窗户,公寓可以做玻璃幕墙,采光面大,具备做顶级豪宅的条件。

3)别墅项目 

  别墅作为“最好的居住产品”,是一种稀缺产品,与住宅的大平层和大公寓有质的区别:平层和大公寓只有“室内生活”,别墅拥有“室内外生活”,生活形态不一样,更接地、更加贴近自然的生活状态,更加个性化。

  在设计方面,别墅注重室内外关系,采光面比普通住宅高很多,要将阳光、空气、水结合的更好;拥有更好的生活状态,进屋分流,人流密集度等优势很突出;个性需求强,风格更加多样性,面积大,空间超越刚需和基本需求。

2.样板间户型选择

3.应用材料及品牌

  标杆房企产品线清晰,有成熟的精装体系与标准,注重样板间的概念包装并不断进行精装升级。比如恒大、万科、中海等房企,产品有经济型和品质型两类,经济型主要为刚需/刚改项目,品质型主要为改善/豪宅项目,样板间不同区域的功能系统应用的材料和品牌各有不同。

1)普通住宅项目

  住宅样板间关注度较高的功能区域包括卫浴系统和厨房系统,以恒大、万科、融创为例,不论是品质型项目样板间还是经济型项目样板间的卫浴配置产品,主要选用的是国内“箭牌卫浴”品牌,以及国外的一些卫浴品牌,以智能化、创新型、技术含量高的中高端产品为主,打造不同档次的卫浴系统。

2)公寓项目

四、住宅样板间发展趋势

  样板间风格设计将在感官上呈现出偏于自然的感觉,在视觉效果上不会给房屋居住者们带来厚重的压迫感,空间构造上也显得更为开敞和明朗。设计与构造越来越趋于简约化的样板房风格设计,将为居住者们提供更加宜居的健康家居环境,同时也将为样板房市场提供鲜明且正面的设计案例。

  1.注重营造家庭情感交流空间。促进家庭成员间的情感交流,如学习、看书、吃饭、烘焙、聚会等,如沙发电视墙有无必要和意义。

  2.重视空间细节功能的设计。玄关系统考虑到用户从一进门挂钥匙、放挎包、换拖鞋等一系列动作;厨房区从用户作业过程思考物品摆放,着力体现人性化;卫生间干湿分区,有限空间中尽可能多的收纳空间,跟多小细节人性化设置。

  3.更精准、更细化人群。例如注重孩子教育的“学区房”,注重年轻人的成本低、服务配套全的公寓房,共享房子“鼓励人出来,面对面交流”而设计的洽谈空间和休闲空间。

  4.技术因素会越来越多。例如科技下的“智能家居”,人的需求越来越多元化,未来功能性越来越细化,万物智能、万物智联,技术营造氛围和场景切换,让生活更加便利。

  未来,住宅样板间更加重视实用性和耐用性,追求产品本身的适配性。“房住不炒”政策推行,房子投资价值下降之后,产品本身价值会大幅度提升,房企做集采设计、规划时更多考虑匹配度,适合受众使用,更加稳定,能提供一个很好的生活方式。

统计数据说明:

1.时间:2020年1月1日-2020年12月31日

2.样本:2020年中国房地产开发企业TOP100

3.全装修项目:已有公开销售项目,包括普通住宅、公寓、别墅。

4.区域:全国重点70城

① 一线城市:北京、上海、广州、深圳(4 个)

② 二线城市:常州、成都、大连、东莞、佛山、福州、贵阳、海口、杭州、合肥、惠州、济南、嘉兴、金华、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、南通、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、无锡、武汉、西安、徐州、烟台、长春、长沙、郑州、中山、重庆、珠海(40个)

③ 三四线城市:保定、沧州、常德、常熟、衡阳、呼和浩特、湖州、昆山、廊坊、连云港、洛阳、秦皇岛、清远、汕头、上饶、台州、太仓、泰州、唐山、芜湖、扬州、岳阳、漳州、肇庆、镇江、株洲(26个)


您的浏览器版本太低,请升级!