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2018年3月全国市场月报

来源: CRIC研究中心2018-04-11 分享到:

[摘要]3月,市场供应量环比增加34%,随着供应放量,备案延迟因素逐渐消解等影响,32城新建商品住宅成交规模也稳步回升。总体来看,供应、成交相较去年同期仍都大幅锐减30%以上,主要是受去年基数较高影响,故而难以掩盖市场正在回归常态、供求稳步回升的趋势,而这又是去年四季度以来的惯性保持。

文/克而瑞研究中心

3月,市场供应量环比增加34%,随着供应放量,备案延迟因素逐渐消解等影响,32城新建商品住宅成交规模也稳步回升。总体来看,供应、成交相较去年同期仍都大幅锐减30%以上,主要是受去年基数较高影响,故而难以掩盖市场正在回归常态、供求稳步回升的趋势,而这又是去年四季度以来的惯性保持。

1、供应:环比增34%同比降30%,预计4月仍将环比上升

32个重点城市商品住宅3月供应量环比上升了34%,仅北京、徐州、长春、福州、海口等5个城市较上月出现了显著下降,降幅达30%以上;而总体供应量与去年相比仍处低位,同比下跌30%。主要源于3月恰逢“两会”,各地基本都处于政策调控的敏感期,对于预售证审批控制也比较严格,房企观望情绪浓厚,不过与2月相比市场供应正在逐步回暖,后期也有望趋于稳定。

一线城市供应量环比上升68%,但同比依旧下降了52%,整体供应量依旧维持在历史低位;北京新增供应量仅为5万方,是一线城市中唯一同环比齐跌的城市。深圳的供应量不足5万方,但受上月基数较低影响,环比增幅高达379%。上海、广州3月供应量均大幅上升,环比涨幅分别为263%、121%。二、三线城市的总体供应量较上月小幅增长34%,环比涨多跌少,城市分化不断加剧,诸如佛山、苏州等二线城市环比涨幅均在200%以上;而徐州、长春、福州、海口环比均出现大幅下跌,其中海口跌幅最大达82%。与去年同期相比,二三线城市供应量仍处低位,同比下降27%,预计4月总体供应量仍有望小幅上扬,市场供需矛盾将得以

壹月楼市|3月市场惯性保持,供求环比激增同比锐减超30%

2、成交:环比增46%但同比跌38%,市场走势惯性延续

3月,成交量有了稳步回升,32个重点城市成交量为2191万方,环比上升了46%,同比下降了38%。一方面随着本月供应放量,成交有了稳步回升;另一方面,考虑到延迟备案等因素,销售“惯性”犹存,预计未来成交热度还会保持一段时间。

一线城市成交量环比上升79%,同比下滑61%。除深圳外,北上广均是环比上升同比下降,成交热度仍不及去年同期。深圳2月成交量为一线城市中最低,仅为25万方,但同、环比分别上升了78%和177%,整体成交量在2018年月均之上。总体来看,一线城市的政策调控依旧严苛,成交低迷的状态尚未得到缓解,购房者观望态度浓厚,后期成交量仍有极大可能在低位徘徊。

二三线城市成交量走势同样是环比上涨同比下跌,涨跌幅均在50%以内。郑州、济南、大连、东莞环比增幅较为显著,均突破了100%。同比除郑州、徐州外,其余城市全线下跌,不及去年同期。值得关注的是,大连在本月出台新政,对本市户籍居民拥有2套及以上住房的,暂停向其销售限制区住房,限制区新购住房满2年方可交易,二套首付不低于60%。从成交数据我们不难看出政策的“末班车”效应还是较为明显,3月大连成交量为59万方,环比上涨了122%,与去年同期相比微降6%,远高于2018年月均,随着后期行政调控和金融收紧同时作用,有助于过热区域“降温”,成交复归“理性”,此外,大连调控新政也侧面反映了政府调控思路正从“因城施策”升级为“因区施策”,根据不同区域的市场热度采取差别化调控政策,不仅有助于局部市场降温,而且能合理化引导购房客群,促进房地产市场健康有序的发展。

壹月楼市|3月市场惯性保持,供求环比激增同比锐减超30%

3、库存:超4成城市库存同比增幅超10%,近半数库存消化周期超12个月

3月,在供应显著放量下成交量也开始回暖,大部分城市呈现供不应求的格局,重点城市商品住宅供求比普遍下滑,海口、长春不足0.3,仅南昌、武汉、济南、南宁、佛山5市供求比大于1。供不应求显著也导致近9成城市库存环比持续下降,其中降幅最大的为海口达32%,其余城市下降幅度控制在10%以内,同比来看大多数城市库存量也明显少于往年同期水平,沈阳仍为库存量最大的城市。

从消化周期来看,虽然成交有所回升,但相较库存来看成交量整体上依然处在较低水平,因此本月重点城市商品住宅去化周期持续拉长,仅合肥、青岛、长春等5市环比下滑。北京、大连、济南消化周期已超过30个月,深圳、厦门、无锡等市本月消化周期也超过20个月,但库存压力还在可控范围内。

壹月楼市|3月市场惯性保持,供求环比激增同比锐减超30%

4、成交结构:改善类产品走俏,中高档成交占比全线提升

从价格段分布来看,高档产品成交回落明显,北京、深圳分别下滑11%和5%,仅上海上涨9个百分点。中高档产品全线回升,其中上海、深圳涨幅最大,均为10个百分点;中档产品表现分化,北京大涨37%,上海下滑17个百分点,深圳略降6%。低档和中低档产品整体成交继续下滑,北京降幅最大超10%,上海变化幅度在2%以内,深圳中低档产品小幅回升2个百分点,低档产品基本与上月持平。整体来看,市场上改善型需求不断释放,中高档产品受到消费者青睐。

壹月楼市|3月市场惯性保持,供求环比激增同比锐减超30%

从面积段分布来看,90平方米以下小户型产品成交比重持续减少,但仍占据北京、深圳市场成交绝对份额;90-144平方米产品几乎全线上扬,涨幅均控制在10%以内。大户型方面144-200平方米产品也有一定客群,上海、北京成交占比小幅回升2个百分点左右;此外上海200平方米以上的产品下跌4个百分点,北京、深圳基本持平。综合来看,3月市场成交产品类型还是更倾向于刚需首改类产品。

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5、土地:成交规模同环比皆大幅回升,三四线市场份额快速扩大

春节周期影响过后,3月份土地市场成交规模出现周期性回升,但由于大多数城市尚未制定年内土地供应计划,在加之3月份要召开两会,土地市场供应尚未全部打开,成交量仍低于2018年1月。具体来看,3月CRIC监测的300城经营性土地成交共2501幅,环比上升29%,同比来看也有38.3%的增幅;成交建筑面积16980万平方米,同、环比分别上上升68%和40%;成交均价方面,3月份300城土地平均楼板价为2501元/平方米,较2月份上升了26%,但是同比来看却下降了20.8%。

从各能级表现来看,一、二线城市成交占比出现回落,分别回落了11个和19个百分点,这是3月份成交均价不及去年同期主要原因。环比来看,在三四线城市成交占比上升的情况下,成交均价反而出现环比上升,这一方面说明了目前一二线城市市场高价地占比大幅降低,另一方面也印证着三四线城市土地价格的不断攀升,本月金华、佛山、赣州等7座城市均有地块楼板价超过1万元/平方米,相比2月份多出了4座城市。溢价率方面,3月份整体溢价率为27.9%,较2月份上升了5.2个百分点,这主要是还是依靠三四线城市溢价率上升、以及成交比重增加的双重推动,3月份三四线城市平均溢价率为38.2%,较2月份增加了5.9个百分点。?

壹月楼市|3月市场惯性保持,供求环比激增同比锐减超30%

分能级来看,一线城市3月份成交建筑面积143.38万平方米,环比上月大跌61%,同比下滑35%;成交金额68.76亿元,同环比跌幅均超过八成;平均成交楼板价4796元/平方米,同比下降70%,环比下跌57%;平均溢价率更是下滑至0%。

二线城市本月成交建筑面积2790万平方米,同比上升24%,环比下跌15%,成交金额同比持平,环比下滑40%,“价跌”特征显著,本月均价3431元/平方米,同环比分别下跌20%和28%。二线城市中郑州土地市场成交最为活跃,成交建筑面积达到了725万平方米,共有61块土地成交,但绝大多数宅地为底价成交,唯一高溢价地块为新郑市孟庄镇商办地块,溢价率为148%,但联系1536元/平方米的楼板价来看,仍旧远远算不上高价地块。

三四线城市本月成交建筑面积14047万平方米,同环比分别上升84%和65%,成交金额2079亿元,同环比分别上升105%和79%,是唯一量价齐增的城市能级,本月三线城市土地成交均价1480元/平方米,环比上升8%。徐州、盐城、佛山等市成交明显放量,菏泽本月菏泽土地成交建筑面积达到1100万平方米,共计成交51幅地块,不过大部分地块还是以底价成交。三四线城市高溢价地块更多地集中在了华东六省一市,如滁州、台州、佛山本月均有多块土地高溢价成交,但对比土地楼板价和住宅销售价格来看,这些高溢价地块的盈利空间依旧存在,以滁州为例,本月高溢价地块的平均楼板价约为1800元/平方米,相对于目前5000-6000元/平方米的均价而言,仍然处在相对合理的范畴。

壹月楼市|3月市场惯性保持,供求环比激增同比锐减超30%

壹月楼市|3月市场惯性保持,供求环比激增同比锐减超30%

6、综观:一、二线供求企稳回升,三四线下半年料将迎来调整压力

综合来看,受上月基数较低而去年同期基数较高的影响,供应、成交稳步回升的情况表现为环比大增而同比锐减,市场基本延续平稳的主基调。展望未来,我们认为,热点一二线城市供应、成交有望小幅回升,三四线城市市场红利大都提前兑现,“去库存”已不再是目前发展的主要目标,越来越多的三四线城市开始收紧调控加入“限售”行列,政府和企业对市场供求风险的理解更加深刻,部分房价上涨过快的城市可能会迎来新一轮调控,三四线城市的市场热度有望在下半年回归理性。

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