来源：国际金融报）

　　伴随着2018年的结束，房企的年终成绩单也火热出炉。

　　这一年转瞬即逝，回首中国楼市，从年初的“涨势汹汹”到年末的一片平静，可谓跌宕起伏，风起云涌。

　　这一年，多地密集出台调控政策，楼市经历了史上最严调控。

　　这一年，在“钱紧债多”的资金命门下，地产商们纷纷“紧衣缩食”以求安稳度过楼市“寒冬”。

　　这一年，行业加速聚拢，越多越多的企业突破了千亿门槛，“越大越强、强者恒强”的趋势愈加明显。

　　透过这片最终的数字矩阵，我们试图感知2018年的不易，探索2019年的前程。

　　30家千亿房企

　　克而瑞发布的销售数据显示，头部三强“碧万恒”基本格局未变，碧桂园以7287亿元再创行业高峰，万科以6069亿元紧随其后，恒 大则以5511亿元的销售额位列第三。

　　融创依然保持着较高增速，4600亿元的销售规模和保利发展一起上升至4000亿元的梯队。龙湖以2007亿元的业绩拿到十强的最后一张门票，这也意味着，房企十强的门槛超过2000亿元。前两年位列十强的华夏幸福在经历了资金困境、裁员等风波后，2018年以1680亿元的成绩位居13名。

　　对比最终的成绩，将年度目标设置为1400亿元的世茂显得有些过于“保守”。2018年，世茂商业和住宅多点开花，全年业绩定格在1761亿元，超额完成25%，与业绩排名紧随其后的阳光城一样均上升5名。

　　2018年，越来越多的房企迈过“千亿”门槛，有2017年距离千亿仅一步之遥的中南置地，有怀揣“千亿梦”数年的老牌房企富力，也有赶超者中梁和祥生。

　　千亿军团的扩充速度远超想象。2018年，千亿房企共有30家，2017年，这一数字则是17家，一年时间近乎翻番。将时间轴拉长，2015年，这一数据对应的是7家，2016年为12家，三年间，千亿军团扩充了3倍之多，年复合增长率超过60%。

　　2018年，百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标，且大部分集中在TOP50房企中。虽然2018年中国房地产市场受调控政策持续深入影响，企业销售增速放缓，但在这些提出业绩目标的房企中，仍有近9成房企按时完成了全年业绩目标，其中，不乏世茂、阳光城、金科、新城等提前完成者。

　　不过，也有华夏幸福、朗诗等业绩未达标者。

　　颇有意思的是，克而瑞数据显示，朗诗2018年前11个月销售的流量金额为274亿元，仅完成全年业绩目标460亿元的59.6%，最后一个月，朗诗似乎在“奋力追赶”。全年381亿元的流量金额也意味着，朗诗12月的单月销售额达到了107亿元。

　　复盘朗诗2018年前11个月的表现，业绩最高的为2018年6月，销售额为56亿元，2018年3月最低，为10.8亿元。2018年下半年，朗诗的业绩始终较为平淡，7、8两月合计销售45亿元，9-11月分别为26亿元、18亿元和21亿元。因此，107亿元的单月销售额约等于朗诗7-11月间5个月的销售额总和。

　　土储趋于冷静

　　与2015年、2016年“高总价、高单价、高溢价率”地块频出的“盛况”截然不同，“更加审慎、回归理性”是房企2018年拿地的真实写照。

　　机构土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示，2018年1-12月，流拍住宅用地已超700宗。虽然土地流拍情况在2018年第四季度末已有所改变，但克而瑞数据也指出，2018年销售额排名前100房企的拿地总货值较2017年下降13%。

　　从梯队上来看，2018年，位列销售榜前十房企的新增货值、建面集中度均在50%以上，成为土地市场上的“常客”。值得一提的是，高喊“活下去”的万科以及曾声称基本不在公开市场拿地的融创均是2018年的土地收割“大户”，新增土地价值分别为2686.6亿元和2033.1亿元，仅次于碧桂园。

　　此外，2018年11月中旬正式向港交所递交招股书的中梁也正在加紧全国性纵深布局以匹配其规模化发展的野心。据了解，2018年中梁新增土储货值同比增长165%，是销售榜前30房企中货值增长最迅猛的企业。

　　规模房企充足的“粮草”或将进一步巩固房地产业“强者恒强”的竞争格局。克而瑞指出，2018年，销售前十房企新增土储货值占比较销售集中度高出7个百分点，预示其未来规模上仍有较大上涨空间，而其余各梯度新增土储集中度均小于销售集中度，差距有所分化或继续拉大。

　　除大型民营房企外，国资及具有国资背景的拿地联合体也是2018年土地市场的活跃分子。克而瑞统计，截至2018年12月，中海、华润置地、保利新增土地价值均过千亿。此外，机构数据显示，2018年，全国住宅用地成交总价TOP10和楼面单价TOP10中，中铁置业、中海等领衔竞得方名单，且成交地块多位于一线城市。有观点认为，相较于一些受高杠杆所限，资金链趋紧的民营房企，较为稳健的财务政策及占据优势的资金成本是国企逆势拿大宗地块的底气。

　　就地方国资房企而言，华发股份近期加快补仓力度，继2018年11月落子广东江门和北京房山后，其分别又以近53亿元和35亿元获取湖北武汉CBD板块两宗地块和广东珠海住宅项目开发建设主导权。进入2019年，华发股份毫无减速之意，通过入股项目的方式与万科、金地、金融街合作开发南京、深圳地块。

　　事实上，“抱团”开发地块已成为房企扩储模式中的一个缩影。比如，以北京为主战场的首创置业在2018年就通过股权收购对其版图进行拓深及扩张。

　　有市场人士对《国际金融报》记者表示，合作开发有助于房企之间的取长补短，如在面对配建保障性住房、“竞自持”等愈发严苛的土地出让条件时，大房企既可扮演财务投资者的角色，缓解资金压力，又可提高项目公司资源整合及运营的能力。其预测，该种模式在2019年或将持续。

　　关注城市能级

　　2018年，房企的谨慎态度不仅体现在拿地金额和面积上，在销售降温的大环境下，房企也更加重视其投资项目的所在区域及城市等级。

　　克而瑞表示，从能级选择上来看，三四线城市成为2018年多数百强房企的首选。房企在三四线城市新增土储建面占比接近6成，比二线城市高出20%，而一线城市因受供应紧等因素影响，占比仅有4%。

　　针对2019年一二线城市的预期走势，易居(博客)研究院研究员沈昕认为，这主要取决于2019年调控政策和信贷政策是否会放松。一线城市和部分热点二线城市已低迷较长时间，未来楼市如果回暖也会先从这类城市开始。

　　值得注意的是，进入2018年下半年，由于棚改货币化退潮，一二线城市供地规模提升，再加上楼市整体走弱，不少房企选择主动收缩战线，调整区域布局。

　　一叶落而知天下秋，行业龙头已先一步嗅出市场动向。早在2018年8月，恒 大总裁夏海钧就曾表态，恒 大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线地级市，四线不准备去。融创则表示，其聚焦一二线核心城市的投资策略并不会变。同月，中海主席兼行政总裁颜建国也在业绩会上透露，公司下一步投资会紧紧围绕一二线城市，同时也包括一些人口的确在增长和产业的确在成长的新兴城市。

　　克而瑞指出，新兴城市里，重庆、河南郑州、湖北武汉等中西部重点城市或将成为2018年房企竞相争抢的“热土”。